Khó lướt sóng đẩy giá đất nếu ngân hàng siết cho vay

Thời gian gần đây, một số ngân hàng bắt đầu siết cho vay bất động sản (BĐS) để rà soát lại công nợ, đánh giá rủi ro, cũng như một phần hạn chế cho đối tượng nhà đầu tư cá nhân vay đầu cơ BĐS, gom đất... để tránh tình trạng thổi giá, nóng giá BĐS.

Tuy nhiên, không có chuyện tất cả các ngân hàng dừng cho vay kinh doanh BĐS, hay mua nhà. Các ngân hàng vẫn đang cho vay cả với nhà phát triển dự án BĐS lẫn người vay mua nhà. Vậy thực hư vấn đề này như thế nào?

Các loại hình vay đầu tư BĐS

Vay đầu tư BĐS hoặc có liên quan đến BĐS phổ biến ở ba hình thức: Vay mua đất, vay mua nhà, vay để sửa chữa, xây nhà. Trong đó vay mua đất có tính chất đầu cơ cao nhất vì tỷ trọng những miếng đất được đưa vào sử dụng cuối (xây nhà ở, làm nhà xưởng, kho bãi...) cực thấp so với tổng số đất được mua. Chỉ cần vào bất kỳ dự án đất nền nào đã được phân lô trong năm năm gần nhất sẽ dễ dàng thấy ngay được tỷ trọng "đất được sử dụng" với "đất để trống".

>> Tôi bán đất 1,6 tỷ nhưng 'cò' rao hai tỷ đồng

Vay mua nhà (cả nhà dân và nhà trong dự án) cũng có yếu tố đầu cơ chờ tăng giá bán kiếm lời chứ không phải ai cũng mua để ở, kinh doanh cho thuê, hay tạo giá trị gia tăng (sửa chữa, cải tạo, làm mới). Tuy nhiên, chắc chắn yếu tố đầu cơ sẽ ít hơn nhiều đất nền, vì căn nhà có nhu cầu "sử dụng cuối" để ở, khai thác kinh doanh cao hơn nhiều, qua đó tính thanh khoản cũng tốt hơn nhiều đất nền.

Mặt khác, những người đầu tư nhà phố tiềm lực tài chính cũng mạnh hơn nhiều những người F1 mua đất tỉnh đã được phân lô.

Ví dụ với nguồn vốn 1-2 tỷ đồng thì không thể đầu tư được nhà phố, phân khúc mà dưới 3 tỷ khó có thể đầu tư được ở quận huyện vùng ven - dưới 5 tỷ thì không thể đầu tư được ở quận cấp 2 - dưới 10 tỷ khó đụng đến quận trung tâm, nên bắt buộc họ phải rời ra xa để mua đất nền nhỏ sau khi đã được phân lô.

>>Bài viết không nhất thiết trùng với quan điểm VnExpress.net. Gửi bài tại đây.